Specjalistyczna ocena stanu technicznego budynku lub obiektu budowlanego może mieć dwojaką formę: opinii bądź ekspertyzy technicznej. Konieczność wykonania takiej dokumentacji zachodzi w przypadku, gdy w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania czy ugięcia, gdy zamierzamy zmienić oddziaływania obciążeń, gdy planujemy istniejący budynek modernizować (przebudować, rozbudować, nadbudować) czy zmieniać sposób użytkowania. Opinie i ekspertyzy techniczne zgodnie z prawem budowlanym są opracowywane na podstawie oględzin obiektu, analizy dostępnej dokumentacji projektowej budowlanej lub powykonawczej (w przypadku jej braku na podstawie inwentaryzacji) i dokumentacji technologicznej, a w razie potrzeby na podstawie niezbędnych badań i obliczeń.
Opinia techniczna
Opinia techniczna określa, analizuje i interpretuje stan projektowy lub rzeczywisty obiektu budowlanego albo jego elementów i formułuje wnioski dotyczące dalszych zamierzeń do przedmiotowego budynku. Jest tworzona na podstawie dokładnych oględzinach obiektu, analizy i interpretacji całej dostępnej dokumentacji projektowej. Diagnoza w takim opracowaniu jest stawiana na podstawie wiedzy i doświadczenia eksperta, dlatego taki rodzaj opracowania technicznego powinna sporządzać osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń. Wiodący celem opinii jest ocena analizowanego stanu obiektu na tle obowiązujących przepisów prawnych i technicznych. Powinna również umożliwić odpowiedź na pytania czy planowane zamierzenia wobec przedmiotowego budynku (np. modernizacja) są możliwe do wykonania i ekonomicznie uzasadnione. Wnioskiem ze sporządzonej opinii może być konieczność wykonania opracowania bardziej szczegółowego czyli ekspertyzy technicznej.
Poprawnie sporządzona opinia techniczna powinna zawierać:
- określenie zakresu opracowania i celu, jakiemu ma służyć;
- podstawy formalne;
- listę lub kopię całej udostępnionej dokumentacji projektowej;
- opis i charakterystykę przedmiotu opracowania;
- zalecenia dotyczące przedmiotu opracowania;
- wnioski końcowe.
Ekspertyza techniczna
Ekspertyza techniczna jest to studium przyczynowo – skutkowe stanu lub zdarzenia technicznego obiektu. Określa się w niej aktualny stan techniczny obiektu oraz poszukuje przyczyn występowania ewentualnych nieprawidłowości. Jest to szersze opracowanie od opinii technicznej i w przeciwieństwie do niej opiera się nie tylko na analizie dokumentacji projektowej i oględzinach obiektu. Integralną część ekspertyzy stanowią badania materiałów, pomiary ugięć, przemieszczeń konstrukcji, konieczne obliczenia wytrzymałości fundamentów, stropów, ścian i innych elementów konstrukcyjnych, inwentaryzacja uszkodzeń oraz ocena rozwiązań technologicznych i określenie związków przyczynowo – skutkowych ocenianego zdarzenia. Ekspertyza pozwala sformułować wnioski stanowiące podstawę do ustalenia dalszego postępowania z przedmiotem ekspertyzy. Są one uwiarygodnione obiektywnymi badaniami, pomiarami i obliczeniami. Szczegółowość opracowania i zakres badań jest ściśle powiązana z celem jakiemu ma służyć wykonywana ekspertyza. Ekspertyzy najczęściej są wykonywane w przypadku obiektów starszych, w których wymagane jest dokonanie prac wzmacniających i naprawczych. Mogą również stanowić podstawę do skutecznego dochodzenia roszczeń wobec nierzetelnego wykonawcy robót budowlanych.
Poprawnie sporządzona ekspertyza techniczna powinna zawierać:
- określenie celu i zakresu opracowania;
- podstawy formalne;
- zestawienie materiałów będących podstawą opracowania;
- opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych, ich wymiary i materiały, z jakich są wykonane;
- opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu;
- opis dokonanych odkrywek i badań;
- dokumentację rysunkową i fotograficzną
- analizę techniczną występujących zjawisk i ich przyczyn;
- zalecenia i wnioski na podstawie przeprowadzonych badań i obliczeń (m.in. ocena stanu obiektu, opis uszkodzeń i przyczyny ich powstania, zalecenia dot. dalszego postępowania z przedmiotem ekspertyzy)
Kiedy wykonujemy opinię lub ekspertyzę techniczną?
Potrzeba zamówienia opinii lub ekspertyzy technicznej wynika z obowiązującego prawa lub zwykłego zdrowego rozsądku. Jeśli zamierzamy budynek modernizować, zmienić oddziaływanie obciążeń lub zmienić jego sposób użytkowania wykonanie takiej dokumentacji jest wymagane przez prawo budowlane. Gdy w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji czy przemieszczenia elementów konstrukcyjnych warto poprosić o pomoc eksperta, który sprawdzi czy sytuacja ta wynika z naruszenia konstrukcji czy zwykłego zużycia materiału. Koszt takiej opinii może być nieporównywalny do ewentualnych strat w przypadku ujawnienia się nieprzewidzianych wad w przyszłości.
Decyzję o zakresie opracowania powinna, podczas wizji lokalnej, podjąć osoba sporządzająca opracowanie. Decyduje ona wtedy czy w danym przypadku wystarczy opinia techniczna, czy należy ją rozszerzyć o konieczne badania oraz obliczenia i sporządzić ekspertyzę techniczną.
Kto może wykonać opinię lub ekspertyzę techniczną?
Opinię techniczną może sporządzić doświadczony projektant z uprawnieniami budowlanymi do projektowania bez ograniczeń. W przypadku ekspertyzy technicznej sprawa już nie jest tak jednoznaczna. Jest to związane ze skomplikowanym porządkiem prawnym obowiązującym w tej materii. Generalnie można przyjąć, że ekspertyzy techniczne powinny być wykonywane przez rzeczoznawcę budowlanego – osobę z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań uprawnieniami. Jednakże zapisy Prawa Budowlanego nie przesądzają o takiej konieczności. Art. 71. pkt 2. Prawa Budowlanego: „Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
(…)
5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;”.
Podsumowując Prawo Budowlane nie wyklucza możliwości wykonania ekspertyzy przez osobę posiadającą jedynie uprawnienia budowlane bez ograniczeń w danej specjalności. Doświadczenie i praktyka uczy jednak, że na potrzeby postępowań administracyjnych i sądowych, warto skorzystać z usług osoby z tytułem rzeczoznawcy budowlanego.
Koszt wykonania opinii lub ekspertyzy technicznej
Koszt wykonania opinii technicznej, ze względu na mniejszy stopień skomplikowania, złożoności i zakres pracy, jest zwykle niższy od ceny ekspertyzy technicznej. Cena waha się od kilkuset złotych w budownictwie mieszkaniowym do kilku tysięcy w budownictwie przemysłowym. Koszt wykonania ekspertyzy technicznej jest każdorazowo ustalany indywidualnie z zamawiającym. Zależy on od bardzo wielu czynników takich jak: cel wykonywania ekspertyzy (inwestycyjny, administracyjny, sądowy), termin wykonania, ewentualne badania laboratoryjne i specjalistyczne, rodzaj i wielkość wykonywanych prac odkrywkowych oraz naprawa elementów po ich wykonaniu. Ostateczne ceny wahają się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Sporządzenie opinii lub ekspertyzy technicznej wymaga szerokiej wiedzy, bogatego doświadczenia oraz stosownych uprawnień. Poszukując eksperta do ich wykonania należy upewnić się czy spełnia on wszystkie te kryteria. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że dokumentacja zostanie przygotowana rzetelnie i profesjonalnie.
Autorzy: mgr inż. Kamil KUBIAK, mgr inż. Sławomir SŁOWIŃSKI
Wszystkie prawa zastrzeżone, w szczególności kopiowanie, rozpowszechniania bez zgody autora zabronione.
Piśmiennictwo:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wraz z późniejszymi zmianami
